Conviene investire nel Mattone o in Titoli di Stato?

20 Dicembre 2017

È meglio investire comprando una seconda casa e mettendola a reddito o acquistando Titoli di Stato? Un dilemma che interessa molti piccoli e grandi risparmiatori.

Si prenda come esempio un investitore che ha a disposizione una somma di denaro pari a 236.593 euro (per cui non ha bisogno di chiedere un mutuo). Conviene acquistare una seconda casa. Considerando un bilocale situato in zona semicentrale a Milano, affittato con un contratto di locazione libero con la cedolare secca al 21%. Dall’affitto il proprietario ricava un canone mensile di 700 euro, su cui paga ogni anno la cedolare secca al 21% (1764 euro all’anno). Alla fine di ogni anno dai canoni lordi l’acquirente detrae le tasse, le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile, l’Imu e la Tasi gli restano 5224 euro.

Acquisto immobile: 220mila euro

Spese per l’acquisto e locazione immobile: 16.593 euro

Affitto annuo lordo 8400 euro

Tasse sull’affitto (cedolare al 21%) 1764 euro

Spese di manutenzione straordinaria 600 euro

Imu e Tasi 812 euro

Affitto annuo 5224 euro

Per calcolare il valore futuro dell’immobile viene considerata una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni. Alla fine del periodo di riferimento la situazione sarà la seguente:

Valore finale dell’immobile: 267.033 euro

Guadagno da locazione netto 78.360 euro

Valore totale 345.393 euro.

Conviene investire in Btp. Il punto di partenza dell’analisi è l’acquisto di un titolo di Stato a 15 anni con una somma iniziale pari a quella investita nell’immobile (236.593euro). Ipotizzando un rendimento netto dell’1,93%, la situazione sarebbe la seguente

Capitale iniziale 236.593 euro

Capitale finale: 315.160 euro

Confronto finale:

Scelta acquisto immobile più locazione: 345393 euro

Scelta Btp: 315.160 euro

Surplus per chi ha acquistato casa: +30.233 euro