La riforma del condominio. Da oggi in vigore in tutti gli edifici.

Da oggi, 18 giugno 2013, entra in vigore la riforma del condominio, che modifica in modo sostanziale la convivenza dei condòmini negli edifici. Ecco i 20 punti principali: 
1. Amministratore. Quando esistono più di 8 proprietari (non alloggi) la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria. Il mandato è annuale, rinnovabile l’anno seguente. 
2. Morosi. Chi non paga le spese condominiali sarà portato in giudizio entro sei mesi dall’amministratore. 
3. Distacco dal riscaldamento centralizzato. Il singolo può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento se dimostra che non ci sarà aggravio dei costi per gli altri e fermo restando l’obbligo di pagare manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma della caldaia comune. 
4. Parti comuni. Si potrà modificare l’uso delle parti comuni con i quattro quinti dei partecipanti e del valore. Un caso tipico è la portineria. 
5. Autoconvocazione assemblea. Se a farne richiesta vi sono almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio, l’amministratore deve convocarla entro dieci giorni. Se i condomini sono meno di otto l’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, può essere convocata da ciascun condomino. 
6. Eccezioni all’autoconvocazione. Anche in un condominio con più di 8 proprietari un solo condomino potrà fare richiesta di convocazione assemblea in caso di innovazioni e interventi che mirino alla sicurezza e salubrità degli edifici. 
7. Deleghe. Deve essere scritta e se i condomini sono più di venti il delegato può rappresentare al massimo un quinto del valore proporzionale. 
8. Usufrutto e nuda proprietà: l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Il titolare della nuda proprietà esercita il diritto di voto riguardo alle riparazioni straordinarie e alle innovazioni. 
9. Riconvocare l’assemblea. Se non finisce la discussione è possibile farlo per completare l’ordine del giorno. 
10. Impugnare le delibere. Le delibere nulle possono essere impugnate senza limiti di tempo da chiunque ha un interesse da dimostrare. Le delibere annullabili (contrarie alla legge o al regolamento di condominio) possono essere impugnate dai condòmini dissenzienti o dagli astenuti (articolo 1137), entro 30 giorni dalla data di deliberazione, e dagli assenti entro 30 giorni dalla data di comunicazione del verbale. 
11. Soggetti corretti. Non varrà più il “sono figlio di”. La convocazione di un soggetto non legittimato (o la mancata convocazione di un condòmino) così come di un condòmino “apparente” (figlio o coniuge non proprietario) è causa di invalidità della delibera. 
12. Parti comuni. Ampliamento della categoria dei beni comuni “necessari”, che ricomprende anche i pilastri e le travi portanti (n.1). Vengono incluse tra i beni comuni le aree destinate a parcheggio e i sottotetti quando sono destinati, per loro caratteristiche strutturali, all’uso collettivo. 
13. Sanzioni. Il vecchio regolamento prevedeva un tetto massimo alle sanzioni di 100 lire: conseguenze della sua vetustà e dell’iperinflazione degli anni settanta. adesso la sanzione massima sarà di 200 euro e per i recidivi di 800. La sanzione deve essere applicata dall’amministratore in caso di infrazioni al regolamento di condominio e la somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. 
14. Comunicazione lavori. Le opere eseguite dal singolo all’interno della propria unità immobiliare o su parti comuni che gli siano state attribuite in uso esclusivo, diversamente da quanto fin ora previsto, devono sempre essere comunicate preventivamente all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. 
15. Fondo morosità. Non si introduce la possibilità di creare un fondo “preventivo”, ma solo straordinario, durante il periodo di recupero crediti. 
16. Privacy morosi. in caso di morosità, l’amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino (ad esempio, l’impresa che fornisce il combustibile per il riscaldamento).
17. Società amministratrice. Con la riforma una società può svolgere l’incarico di amministratore di condominio. 
18. Accettazione dell’incarico di amministratore. Deve avvenire per iscritto con un documento in cui si specifica l’onorario. 
19. Polizza di responsabilità. La necessità di una polizza di responsabilità professionale può essere imposta dall’assemblea e i massimali vanno adeguati in caso di opere di manutenzione straordinaria. L’adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. 
20. Approvazione rendiconto annuale. L’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare l’assemblea per l’approvazione entro 180 giorni. L’omessa convocazione costituisce “grave irregolarità” (ex articolo 1129, n. 1) sufficiente a richiedere la revoca giudiziaria.

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